Die 3 entscheidenden Zahlen beim Wohnungskauf

Eine der zentralsten Zahlen im Prozess des Immobilienerwerbes ist die so genannte Bruttomiet-Rendite (BMR). Diese dient in erste Linie als grober Filter um festzustellen ob sich das angepeilte Investment überhaupt lohnt. Bevor man letztendlichen Kontakt mit dem Verkäufer aufnimmt und in Preisverhandlungen geht ist diese, auch “Bierdeckel-Rechnung” genannte, Kalkulation in einfachen Schritten vorzunehmen.

• Man teilt hierfür die jährliche Kaltmiete durch die Preisvorstellung des Verkäufers. Wenn das errechnete Ergebnis zwischen 3,5% und 5% oder auch besser ist wird die Liegenschaft für den Käufer sehr interessant. Die Standortfrage spielt allerdings auch eine große Rolle. Es ist beispielsweise nicht zielführend, wenn eine Wohnung mit hoher Rendite dort liegt wo ohnehin kaum jemand wohnen will.

Eine ebenfalls sehr wichtige Kennzahl ist der so genannte Cash-Flow (CF) nach Steuern.

• Sobald die BMR für den Interessenten positiv wird liegt es daran den Kauf und die erzielbaren Mieterträge genauestens zu kalkulieren. Es müssen in diesem Fall Steuern, Abgaben und auch jene Zahlen berücksichtigt werden die in die Liegenschaft investiert werden müssen um sie bspw für potentielle Mieter interessant zu machen. Weiters darf auch ein bestimmter Faktor der das Mietausfallsrisiko einkalkuliert nicht fehlen. Hierbei ist es besonders ratsam ca. 10% des Jahresmiete vom Ertrag (kalkulatorisch) abzuziehen.

Der dritte wesentliche Punkt ist das Zinsänderungsrisiko.

• Wenn man sich von der Bank Geld ausleiht entsteht automatisch ein Risiko. Das Zinsniveau kann sich, je nach Großwetterlage am Finanzmarkt, jederzeit ändern, unter Umständen auch zum Nachteil des Investors. Manche Bankinsitute erlauben eine Fix-Zinsbindung von bis zu 30 Jahren. Viele aber auch nur 15 oder 20 Jahre. Nach Ablauf dieser Zeit sind die Konditionen neu zu verhandeln was viele Eigentümer immer wieder an den Rand ihrer Existenz bringt.

Auch hier ist wieder klar ersichtlich, dass man sich bei einer so entscheidenden Frage wie dem Liegenschaftserwerb einen wahren Profi an seine Seite holen soll!

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