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Gerade in Krisenzeiten kann und wird es vorkommen dass es zu (Zwangs-) Versteigerungen kommt. Das kann eine Gelegenheit sein Liegenschaften unterhalb des Marktpreises zu erwerben. Die Kehrseite der Medaille ist aber dass oftmals nicht alle entscheidenden Informationen über die Immobilie vorhanden sind – daher bergen derartige Deals oftmals ein bestimmtes Risiko. Wie sich Interessenten am besten vor den Risiken schützen und zum allgemeinen Ablauf einer Versteigerung lesen Sie nun unseren heutigen Fachbeitrag.
Wer sich trotz hoher Preise und geringem Eigenkapital den Traum einer Immobilie verwirklichen möchte kann bei Zwangsversteigerungen fündig werden. Es ist allerdings unbedingt anzumerken, dass sich die Bieter sehr gut auf die Objekte vorbereiten müssen, andernfalls wir der Traum der eigenen Immobilien sehr schnell zur Kostenfalle.
Dem Bieter, der letztlich auch den Zuschlag bekommt, muss aber stets klar sein, dass mit dem Objekt immer ein meist unglückliches Schicksal einher geht welches nicht immer nur auf reine eigene Misswirtschaft zurückzuführen ist. In der Regel versucht die Bank natürlich andere Wege zu gehen als beim zuständigen Bezirksgericht die Zwangsversteigerung zu beantragen. Dies ist der letztmögliche Schritt und der Eigentümer kann nicht mehr selbstständig entscheiden was mit seiner Liegenschaft passiert. Nur ein Begleichen der ausstehenden Schuld könnte diesen “letzten Akt” verhindern.
Hat bspw. die Bank als Gläubiger ein Versteigerungsverfahren beim Bezirksgericht beantragt und es wurde ein Termin bestimmt muss dieser öffentlich gemacht werden. Nach §170 der Exekutionsordnung (EO) müssen folgende Punkte zwingend erfüllt sein:
Vor dem Versteigerungstermin wird ein gesetzlich vorgeschriebener Besichtigungstermin ausgeschrieben. Meistens gibt es nur einen einzigen Termin und wer zu diesem nicht kommt, hat das Nachsehen. Die Besichtigungen können auch gerichtlich durchgesetzt werden falls der Schuldner diese zu verhindern versucht.
Bei Termin der eigentlichen Versteigerung verließt der beauftragte Richter alle Informationen über die Liegenschaft und deren Gläubiger. Das Startgebot wird üblicherweise vom Gericht festgesetzt und beträgt die hälfte des Schätzwertes welches von einem Gutachter attestiert wurde. Die Gläubiger haben aber die Möglichkeit das Startgebot auch höher ansetzten zu lassen. Ebenfalls gelten so genannte Versteigerungsstufen iSv der Höhe des Gebots. Diese Stufen dürfen maximal 3% des Schätzwertes vom Gutachter entsprechen. Das heißt bei einem Schätzwert iHv € 500.000,- können die Gebote in € 15.000,- Schritten gegeben werden. Ein Gebot das in diesem Beispiel um € 10.000,- höher liegt als das vorherige ist ungültig.
Es werden auch nur mündliche Gebote aufgenommen. Wer nicht persönlich anwesend sein kann dem ist es möglich einen Vertreter zu schicken. Dieser muss allerdings mit notariell beglaubigter Vollmacht ausgestattet sein um ein gültiges Angebot aussprechen zu können.
Nach den berühmten Worten “Zum Ersten, zum Zweiten und zum Dritten” geht der Zuschlag zum Meistbietenden – dennoch ist dieser nicht automatisch neuer Eigentümer der Immobilie. Nach Schluss der Versteigerung hat der Richter die Anwesenden zu belehren aus welchen Gründen Einspruch gegen den erteilten Zuschlag gestellt werden kann. Einspruchsrechte haben alle die von der Versteigerung verständigten Personen sowie alle Bieter und öffentliche Organe. Auszugsweise sind folgenden Tatbestände Widerspruchsgründe gemäß §184 EO:
Falls das höchste Gebot unter 75% des vom Gutachter geschätzten Wertes der Immobilie liegt ist es möglich innerhalb von zwei Wochen ab Verlautbarung des Zuschlages dieses Angebot zu überbieten. Diese “Überbot” muss allerdings 25% des Höchsgebotes entsprechen. Wer dies tun will kann beim zuständigen Gericht einen Antrag stellen und ein Vadium iHv einem Viertel des gebotenen Betrages hinterlegen. Natürlich kann der ursprünglich Höchstbietende diesen Zug entkräften wenn dieser innerhalb der folgenden drei Tage wiederum ein höheres Angebot einbringt.
In Punkto Kosten unterscheidet sich eine ersteigerte nicht von einer herkömmlich erworbenen Immobilie. Der Höchstbieter hat auch die Nebenkosten iHv 4,6% (3,5% Grunderwerbssteuer sowie 1,1% Eintragungsgebühr) des Preises zu entrichten. Eventuelle Finanzierungskosten oder mitersteigerte Hypotheken sind vom Höchstbieter ebenfalls zu tragen. Trotz kurzer Besichtigung der Liegenschaft ist es dennoch möglich, dass nach dem Erwerb noch versteckte Mängel oder andere unangenehme Überraschungen auftreten können. Durch hohe Reparatur- oder Instandhaltungskosten kann der kleine Anschaffungspreis sich schnell als Falle erweisen. Anders als beim gewöhnliche Erwerb der Immobilie wird hier seitens des ehemaligen Eigentümers keinerlei Gewährleistung gegeben, dh, dass für später entdeckte Mängel der Vorbesitzer nicht haftet und der Käufer keine Ersatzansprüche dafür hat.
Es ist grundsätzlich sehr ratsam sich bevor man aktiv mitbietet ein paar Versteigerungen, freilich ohne Mitzubieten, anzusehen um sich mit der Atmosphäre und den Abläufen vertraut zu machen. Nach eingehender Besichtigung der zur Versteigerung stehenden Liegenschaft ist es auch bedeutend sich ein Limit zu setzen und man sich dringend nicht dazu hinreisen lassen sollte dieses im Bieterverfahren zu übersteigen. Es gilt generell keine Immobilie ohne das Einholen zusätzlicher Informationen zu ersteigern! Abschließend ist noch zu sagen, dass mittlerweile die Versteigerungsobjekte nur mehr sehr selten unter den regional gewöhnlichen Immobilienpreis liegen und dass bei Objekten mit wenig Renovierungsaufwand naturgemäß sehr viele Bieter vor Ort sein werden was den Preis wieder in die Höhe treibt.
